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Immobilienverkauf Ablauf: So gelingt Ihr Verkauf reibungslos!
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und suchen nach einem klaren Fahrplan? Der Immobilienverkauf kann komplex sein, muss er aber nicht! Wir zeigen Ihnen den idealen Ablauf, damit Sie Ihr Ziel stressfrei erreichen. Benötigen Sie Unterstützung bei Ihrem Verkaufsprozess? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung.
Das Thema kurz und kompakt
Die gesetzlichen Regelungen zur Maklerprovision seit 2020 sehen eine faire Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer vor, wobei der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision tragen muss.
Es gibt verschiedene Provisionsmodelle (Doppelprovision, Abwälzung, Alleinprovision), und die Höhe der Provision ist verhandelbar. Eine professionelle Verhandlung kann den Verkaufspreis um bis zu 5% optimieren.
Ein Immobilienverkauf ohne Makler spart Kosten, erfordert aber einen hohen Zeitaufwand und Fachkenntnisse. Alternativ können Hybrid-Modelle oder Online-Plattformen genutzt werden, um den Verkaufsprozess zu unterstützen.
Erfahren Sie alles über den optimalen Ablauf beim Immobilienverkauf. Von der professionellen Immobilienbewertung bis zur Schlüsselübergabe – wir begleiten Sie Schritt für Schritt. Jetzt informieren!
Ein Immobilienverkauf kann komplex sein, aber mit der richtigen Vorbereitung und dem Verständnis der einzelnen Schritte gelingt er reibungslos. Dieser Leitfaden bietet Ihnen einen umfassenden Überblick über den gesamten Ablauf eines Immobilienverkaufs in Deutschland, von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe. Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie optimal ermitteln, welche rechtlichen Aspekte Sie beachten müssen und wie Sie den Verkaufsprozess effizient gestalten.
Die Maklerprovision spielt dabei eine zentrale Rolle. Seit der Gesetzesänderung im Jahr 2020 gibt es neue Regelungen zur Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer. Wir erklären Ihnen die verschiedenen Provisionsmodelle und zeigen Ihnen, wie Sie die für Sie vorteilhafteste Lösung finden. Erfahren Sie, wie Sie die Maklerprovision verhandeln und welche Faktoren den Preis beeinflussen können. Ein professioneller Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen, den besten Preis zu erzielen und den Verkaufsprozess zu optimieren.
Maklerprovision: Gesetzliche Änderungen seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen neu. Diese Gesetzesänderung soll vor allem private Käufer entlasten und die Nebenkosten beim Immobilienerwerb reduzieren. Die wichtigste Neuerung ist, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision tragen muss, wenn er den Makler beauftragt hat. Eine vollständige Abwälzung der Maklerprovision auf den Käufer ist nicht mehr zulässig. Die Haufe-Seite bietet hierzu detaillierte Informationen.
§ 656a BGB schreibt die Textform für Maklerverträge vor. Das bedeutet, dass mündliche Absprachen nicht mehr ausreichen. Der Vertrag muss mindestens per E-Mail, Fax oder SMS geschlossen werden. § 656b BGB definiert den persönlichen Anwendungsbereich der neuen Regelungen. Sie gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Bei gewerblichen Käufern können weiterhin individuelle Vereinbarungen getroffen werden. § 656c BGB regelt den Provisionsanspruch, wenn der Makler für beide Parteien tätig ist. In diesem Fall müssen sich Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen an der Provision beteiligen. § 656d BGB behandelt Vereinbarungen über die Kostentragung der Maklerprovision, wenn nur eine Partei den Makler beauftragt hat. Hier ist eine teilweise Übertragung der Kosten auf die andere Partei möglich, jedoch maximal bis zur Hälfte der Gesamtprovision. Die Sack Immobilien Seite bietet hierzu weitere Details.
Das sogenannte 'Bestellerprinzip', das bei der Vermietung von Wohnungen gilt (wer den Makler bestellt, zahlt), wurde für den Immobilienverkauf nicht vollständig übernommen. Stattdessen wurde eine Regelung geschaffen, die eine faire Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer vorsieht. Dies soll sicherstellen, dass beide Parteien gleichermaßen an den Kosten beteiligt sind und die finanzielle Belastung für den Käufer reduziert wird. Weitere Informationen zum Thema Maklerprovision beim Hausverkauf finden Sie in unserem internen Artikel.
Doppelprovision, Abwälzung, Alleinprovision: Das passende Modell wählen
Beim Immobilienverkauf gibt es verschiedene Provisionsmodelle, die sich in der Art und Weise unterscheiden, wie die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Die gängigsten Modelle sind die Doppelprovision, die Abwälzung und die Alleinprovision. Jedes Modell hat seine Vor- und Nachteile, und die Wahl des richtigen Modells hängt von den individuellen Umständen und Präferenzen ab.
Bei der Doppelprovision vereinbart der Makler mit beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, eine Provision. Beide Parteien zahlen in diesem Fall in der Regel den gleichen Anteil der Provision. Ein Vorteil dieses Modells ist, dass der Makler ein Interesse daran hat, sowohl die Interessen des Käufers als auch des Verkäufers zu berücksichtigen. Ein Nachteil kann sein, dass beide Parteien eine Provision zahlen müssen. Die Immoverkauf24 Seite bietet hierzu weitere Details.
Die Abwälzung ist ein Modell, bei dem der Verkäufer zunächst die volle Provision übernimmt, aber einen Teil davon auf den Käufer überträgt. Rechtlich ist dies so geregelt, dass der Anteil des Verkäufers mindestens genauso hoch sein muss wie der des Käufers. Dieses Modell wird oft gewählt, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat und einen Teil der Kosten auf den Käufer umlegen möchte. Die rechtlichen Rahmenbedingungen hierfür sind in den §§ 656a bis 656d BGB festgelegt.
Bei der Alleinprovision zahlt entweder der Käufer oder der Verkäufer die gesamte Provision. Man unterscheidet zwischen der Innenprovision, bei der der Verkäufer die Provision zahlt, und der Außenprovision, bei der der Käufer die Provision zahlt. Die Außenprovision ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Der Käufer muss dem Makler einen Suchauftrag erteilen, bevor der Makler die Immobilie akquiriert hat. Dies soll sicherstellen, dass der Käufer den Makler tatsächlich beauftragt hat und nicht nur von dessen Tätigkeit profitiert.
Innenprovision (Verkäufer zahlt)
Bei der Innenprovision übernimmt der Verkäufer die volle Maklerprovision. Dies ist oft der Fall, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat und die Kosten nicht auf den Käufer umlegen möchte. Die Innenprovision ist in einigen Bundesländern üblich.
Außenprovision (Käufer zahlt) – Besondere Anforderungen an den Suchauftrag
Die Außenprovision ist ein Modell, bei dem der Käufer die gesamte Maklerprovision zahlt. Dies ist jedoch nur zulässig, wenn der Käufer dem Makler einen Suchauftrag erteilt hat, bevor der Makler die Immobilie akquiriert hat. Der Suchauftrag muss schriftlich erfolgen und die genauen Suchkriterien des Käufers enthalten. Der Makler muss nachweisen können, dass er die Immobilie aufgrund des Suchauftrags des Käufers gefunden hat. Andernfalls ist die Vereinbarung einer Außenprovision unwirksam. Die Maklerkosten beim Hausverkauf können erheblich variieren, abhängig vom gewählten Modell.
Maklerprovision: Regionale Unterschiede und Verhandlungspotenzial nutzen
Die Höhe der Maklerprovision ist nicht einheitlich geregelt, sondern variiert je nach Bundesland. Es gibt übliche Provisionssätze, die sich an der regionalen Marktlage orientieren. Es ist wichtig, diese regionalen Unterschiede zu kennen, um die zu erwartenden Kosten besser einschätzen zu können. Zudem ist die Maklerprovision verhandelbar, und es gibt Strategien, wie Sie die Provision beeinflussen können.
In den meisten Bundesländern, wie Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen, beträgt die übliche Gesamtprovision 7,14 % (inkl. MwSt.), die sich in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufteilt (je 3,57 %). In Bremen liegt die übliche Provision etwas niedriger bei 5,95 % (inkl. MwSt.), ebenfalls aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer (je 2,98 %). In Hessen und Niedersachsen gibt es keine festen Provisionssätze, sondern variable Sätze, die sich nach der Marktlage richten.
Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen (typisch 7,14%)
In diesen Bundesländern ist eine Provision von 7,14 % üblich, wobei sich Käufer und Verkäufer in der Regel die Kosten teilen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass dies nur ein Richtwert ist und die tatsächliche Provision je nach Einzelfall abweichen kann.
Bremen (typisch 5,95%)
In Bremen ist die übliche Provision etwas niedriger als in den meisten anderen Bundesländern. Auch hier gilt, dass die Provision verhandelbar ist und von den individuellen Umständen abhängen kann.
Hessen und Niedersachsen (variable Sätze)
In Hessen und Niedersachsen gibt es keine festen Provisionssätze. Die Höhe der Provision wird hier individuell vereinbart und hängt von der Marktlage, der Art der Immobilie und den Leistungen des Maklers ab.
Verhandlungstipps: Wie Sie die Maklerprovision beeinflussen können
Die Maklerprovision ist verhandelbar, und es gibt verschiedene Faktoren, die Ihre Verhandlungsposition beeinflussen können. Ein wichtiger Anhaltspunkt ist die sogenannte 'Ortsüblichkeit'. Dies ist der übliche Provisionssatz in der jeweiligen Region. Ein Makler kann zwar eine höhere Provision fordern, aber Sie haben das Recht, auf die Ortsüblichkeit hinzuweisen und eine Anpassung zu verlangen. Die ImmobilienScout24 Seite bietet hierzu weitere Details.
Als Verkäufer haben Sie mehr Verhandlungsspielraum, wenn Ihre Immobilie leicht verkäuflich ist und eine hohe Nachfrage besteht. In diesem Fall können Sie möglicherweise eine niedrigere Provision aushandeln. Als Käufer haben Sie mehr Verhandlungsspielraum, wenn die Immobilie schwer verkäuflich ist, beispielsweise aufgrund von Mängeln oder einer ungünstigen Lage. In diesem Fall können Sie versuchen, die Provision zu reduzieren oder eine andere Vereinbarung zu treffen. Es ist ratsam, die Maklerprovision offen mit dem Makler zu besprechen, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen. Klären Sie alle Details und verhandeln Sie die für Sie vorteilhafteste Lösung.
Maklerprovision: Fälligkeit und ungerechtfertigte Forderungen erkennen
Die Maklerprovision wird in der Regel fällig, nachdem der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen die Provision bereits früher fällig wird, beispielsweise bei einem verbindlichen Kaufangebot. Es ist wichtig, die genauen Zahlungsbedingungen im Maklervertrag zu kennen, um Missverständnisse zu vermeiden. Zudem gibt es Situationen, in denen eine Provisionsforderung ungerechtfertigt ist. Es ist wichtig, diese Fälle zu kennen, um sich vor unberechtigten Forderungen zu schützen.
Die Fälligkeit der Provision ist in der Regel an den Abschluss des Kaufvertrags geknüpft. Der Makler hat seinen Anspruch auf Provision erfüllt, wenn er den Vertragsabschluss erfolgreich vermittelt hat. Der Zeitpunkt der Fälligkeit ist im Maklervertrag festgelegt. In der Regel wird die Provision innerhalb von zwei Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen die Provision bereits bei einem verbindlichen Kaufangebot fällig wird, wenn dieses von beiden Parteien unterzeichnet wurde. Es ist daher wichtig, den Maklervertrag genau zu prüfen und die Zahlungsbedingungen zu kennen.
Es gibt verschiedene Gründe, die eine Provisionsforderung ungerechtfertigt machen können. Ein häufiger Grund ist, dass der Vertragsabschluss ohne die Beteiligung des Maklers zustande gekommen ist. Wenn Sie die Immobilie beispielsweise selbst gefunden haben oder der Verkäufer die Immobilie direkt an Sie verkauft hat, ohne dass der Makler eine Vermittlungsleistung erbracht hat, ist die Provisionsforderung ungerechtfertigt. Ein weiterer Grund ist, wenn der Makler seine vertraglich vereinbarten Leistungen nicht erbracht hat. Wenn der Makler beispielsweise keine Besichtigungen durchgeführt hat oder keine ausreichenden Informationen über die Immobilie bereitgestellt hat, kann die Provisionsforderung ungerechtfertigt sein. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die fehlende Aufklärung über das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen. Wenn Sie den Maklervertrag beispielsweise online oder per Telefon abgeschlossen haben, steht Ihnen ein Widerrufsrecht zu. Wenn der Makler Sie nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht aufgeklärt hat, ist der Vertrag möglicherweise unwirksam, und Sie müssen keine Provision zahlen. Die Vorteile und Nachteile beim Immobilienverkauf ohne Makler sollten Sie ebenfalls kennen.
Steuerliche Vorteile: Maklerprovision für Vermieter absetzen
Wenn Sie als Vermieter eine Immobilie erwerben und dafür eine Maklerprovision zahlen, können Sie diese steuerlich geltend machen. Die Maklerprovision wird in diesem Fall als Anschaffungsnebenkosten behandelt und kann über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Es ist wichtig, die Maklerprovision von den direkten Werbungskosten abzugrenzen, da diese unterschiedlich behandelt werden.
Die Maklerprovision, die Sie beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung zahlen, gilt als Teil der Anschaffungskosten. Diese Kosten können nicht sofort in voller Höhe abgesetzt werden, sondern müssen über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Die Nutzungsdauer richtet sich nach der Art der Immobilie und beträgt in der Regel 50 Jahre für Wohngebäude. Das bedeutet, dass Sie jährlich 2 % der Anschaffungsnebenkosten (inkl. Maklerprovision) als Abschreibung geltend machen können.
Es ist wichtig, die Maklerprovision von den direkten Werbungskosten zu unterscheiden. Werbungskosten sind Aufwendungen, die unmittelbar mit der Vermietung der Immobilie zusammenhängen, beispielsweise Inseratskosten oder Kosten für die Erstellung von Mietverträgen. Diese Kosten können Sie in voller Höhe im Jahr der Entstehung absetzen. Die Maklerprovision hingegen ist ein Teil der Anschaffungskosten und muss über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Es ist ratsam, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen, um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.
Immobilienverkauf ohne Makler: Kosten sparen, Zeit investieren
Ein Immobilienverkauf ohne Makler kann eine attraktive Option sein, um Kosten zu sparen. Allerdings ist es wichtig, die Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen. Ein provisionsfreier Verkauf erfordert einen hohen Zeitaufwand und Fachkenntnisse in verschiedenen Bereichen. Es gibt jedoch auch Alternativen zum klassischen Makler, wie beispielsweise Hybrid-Modelle und Online-Plattformen, die eine Unterstützung im Verkaufsprozess bieten können.
Der größte Vorteil eines provisionsfreien Verkaufs ist die Kostenersparnis. Sie sparen die Maklerprovision, die je nach Bundesland und Provisionsmodell mehrere tausend Euro betragen kann. Zudem haben Sie die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess. Sie bestimmen den Verkaufspreis, führen die Besichtigungen selbst durch und verhandeln direkt mit den Interessenten. Dies kann von Vorteil sein, wenn Sie genaue Vorstellungen haben und den Verkaufsprozess aktiv gestalten möchten.
Ein Nachteil des provisionsfreien Verkaufs ist der hohe Zeitaufwand. Sie müssen sich selbst um alle Aufgaben kümmern, die normalerweise ein Makler übernimmt, wie beispielsweise die Erstellung eines Exposés, die Durchführung von Besichtigungen, die Verhandlung mit Interessenten und die Vorbereitung des Kaufvertrags. Zudem benötigen Sie Marketingexpertise, um Ihre Immobilie erfolgreich zu vermarkten. Sie müssen wissen, wie Sie ansprechende Fotos erstellen, eine überzeugende Beschreibung verfassen und Ihre Immobilie auf den relevanten Online-Plattformen präsentieren. Wenn Sie über wenig Zeit oder Fachkenntnisse verfügen, kann ein provisionsfreier Verkauf sehr anstrengend sein. Es gibt jedoch auch Alternativen zum klassischen Makler. Hybrid-Modelle bieten beispielsweise eine Kombination aus Online-Plattform und persönlicher Beratung. Sie können bestimmte Aufgaben selbst übernehmen und sich bei anderen Aufgaben von einem Experten unterstützen lassen. Online-Plattformen bieten Ihnen die Möglichkeit, Ihre Immobilie selbst zu inserieren und Interessenten zu finden. Sie können jedoch auch zusätzliche Leistungen buchen, wie beispielsweise die Erstellung eines Exposés oder die Durchführung von Besichtigungen. Die Wahl des richtigen Modells hängt von Ihren individuellen Bedürfnissen und Präferenzen ab.
Gewerbeimmobilien und Mietobjekte: Provisionsregeln im Überblick
Die Regelungen zur Maklerprovision unterscheiden sich je nachdem, ob es sich um eine Gewerbeimmobilie oder ein Mietobjekt handelt. Bei Gewerbeimmobilien gelten andere Provisionsvereinbarungen als bei Wohnimmobilien. Bei Mietobjekten kommt das sogenannte Bestellerprinzip zur Anwendung, das besagt, dass derjenige die Provision zahlt, der den Makler beauftragt hat.
Bei Gewerbeimmobilien gibt es keine gesetzlichen Regelungen zur Höhe der Maklerprovision. Die Provision wird hier frei vereinbart und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Art der Immobilie, der Lage und den Leistungen des Maklers. Es ist üblich, dass der Vermieter die Provision zahlt, aber auch andere Vereinbarungen sind möglich. Wichtig ist, dass die Provisionsvereinbarung schriftlich oder mündlich getroffen wird. Der Makler muss den Kunden jedoch ausdrücklich auf die Provisionsvereinbarung hinweisen, um sicherzustellen, dass diese wirksam ist.
Bei Mietobjekten gilt das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige die Provision zahlt, der den Makler beauftragt hat. In der Regel ist dies der Vermieter. Die maximale Provision für den Mieter beträgt zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt. Der Vermieter hat jedoch einen Verhandlungsspielraum bei der Provision. Er kann die Provision reduzieren oder ganz übernehmen. Es ist wichtig, dass die Provisionsvereinbarung schriftlich festgehalten wird, um Missverständnisse zu vermeiden. Die Auctoa-Seite bietet Ihnen umfassende Informationen und Unterstützung bei der Bewertung und Vermarktung Ihrer Immobilie.
Maklerprovision: So treffen Sie die beste Entscheidung!
Weitere nützliche Links
Das Haufe Portal bietet detaillierte Informationen zu den gesetzlichen Änderungen im Maklerrecht seit 2020.
Die ImmobilienScout24 Seite bietet weiterführende Details und Tipps zur Verhandlung der Maklerprovision.
FAQ
Welche Rolle spielt die Maklerprovision beim Immobilienverkauf?
Die Maklerprovision ist ein wichtiger Kostenfaktor beim Immobilienverkauf. Seit 2020 gibt es neue gesetzliche Regelungen, die eine faire Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer vorsehen. Verkäufer müssen mindestens die Hälfte der Provision tragen, wenn sie den Makler beauftragt haben.
Was bedeutet die Textformpflicht für Maklerverträge?
§ 656a BGB schreibt die Textform für Maklerverträge vor. Das bedeutet, dass mündliche Absprachen nicht mehr ausreichen. Der Vertrag muss mindestens per E-Mail, Fax oder SMS geschlossen werden, um gültig zu sein.
Welche Provisionsmodelle gibt es beim Immobilienverkauf?
Die gängigsten Modelle sind die Doppelprovision, die Abwälzung und die Alleinprovision. Bei der Doppelprovision zahlen Käufer und Verkäufer jeweils einen Teil, bei der Abwälzung überträgt der Verkäufer einen Teil seiner Provision auf den Käufer, und bei der Alleinprovision zahlt entweder Käufer oder Verkäufer die gesamte Provision.
Wie kann ich die Maklerprovision verhandeln?
Die Maklerprovision ist verhandelbar. Als Verkäufer haben Sie mehr Verhandlungsspielraum, wenn Ihre Immobilie leicht verkäuflich ist. Als Käufer können Sie verhandeln, wenn die Immobilie schwer verkäuflich ist. Informieren Sie sich über die ortsübliche Provision und besprechen Sie die Details offen mit dem Makler.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision wird in der Regel fällig, nachdem der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Die genauen Zahlungsbedingungen sind im Maklervertrag festgelegt. Es gibt jedoch auch Fälle, in denen die Provision bereits bei einem verbindlichen Kaufangebot fällig wird.
Kann ich die Maklerprovision als Vermieter steuerlich absetzen?
Ja, wenn Sie als Vermieter eine Immobilie erwerben und dafür eine Maklerprovision zahlen, können Sie diese steuerlich geltend machen. Die Maklerprovision wird in diesem Fall als Anschaffungsnebenkosten behandelt und kann über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden.
Was sind die Vor- und Nachteile eines Immobilienverkaufs ohne Makler?
Ein Immobilienverkauf ohne Makler spart Kosten, erfordert aber einen hohen Zeitaufwand und Fachkenntnisse. Sie haben die volle Kontrolle, müssen sich aber selbst um alle Aufgaben kümmern, von der Erstellung des Exposés bis zur Verhandlung mit Interessenten.
Welche Besonderheiten gelten für Gewerbeimmobilien und Mietobjekte?
Bei Gewerbeimmobilien gibt es keine gesetzlichen Regelungen zur Höhe der Maklerprovision. Bei Mietobjekten gilt das Bestellerprinzip, das besagt, dass derjenige die Provision zahlt, der den Makler beauftragt hat.
